Ризик на кожному кроці: як безпечно купити квартиру в Білій Церкві та не потрапити в пастку шахраїв

Як не стати жертвою аферистів і на що варто звернути увагу при купівлі нерухомості в Білій Церкві – журналістам Еспресо: Біла Церква розповіла директорка агентства нерухомості "Компроміс" та членкиня Спілки фахівців з нерухомого майна України Наталія Лихошва.

Фото: особисті світлини Наталії Лихошви

Усі документи на перевірку: як поетапно оцінити квартиру перед купівлею? 

За її словами, першочерговий крок для потенційного покупця при огляді квартири – перевірити паспорт продавця, щоб упевнитися в його особі та підтвердити право власності.

"Спочатку ми просимо паспорт, звіряємо фотографію з людиною, яка представляється продавцем, і встановлюємо, чи дійсно вона є власником квартири. Далі перевіряємо документи на право власності та звіряємо дані з паспортом, щоб переконатися, що зазначена в документах особа і є продавцем", – пояснює спеціалістка.

Загалом, основними етапами оцінки квартири перед купівлею є:

• перевірка документів;
• юридична експертиза;
• аналіз технічного паспорта;
• вивчення історії власності;
• згода співвласників;
• оцінка технічного стану житла;
• перевірка продавця.

Фото: Еспресо: Біла Церква

"Спочатку працюємо з документами: право власності, оригінал договору, правоустановчі папери (договір купівлі-продажу, спадщина, дарування). Особливу увагу звертаємо на дату реєстрації договору. Далі аналізуємо технічний паспорт – чи відповідає фактичний стан квартири та площа з тією, що вказана в документах на право власності. Окремо розглядаємо питання перепланувань, перевіряємо виписку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та документи, що підтверджують відсутність обтяжень", – розповідає експертка.

За можливості, слід також отримати виписку з територіальної громади про зареєстрованих у квартирі осіб. Це особливо важливо, якщо там прописані діти, а один із батьків відсутній. У такому разі процедура продажу може зайняти більше часу.

Що має містити Договір купівлі-продажу квартири?

Покупець, який планує придбати квартиру, повинен ретельно ознайомитися з умовами Договору купівлі-продажу. Такий документ повинен містити кілька важливих пунктів, що захищають інтереси обох сторін: 

• детальний опис квартири;
• ціна та порядок оплати;
• відповідальність сторін;
• гарантії продавця щодо відсутності боргів та правових проблем;
• перелік осіб, які мають право на проживання у квартирі;
• умови розірвання договору.

Фото: платформа онлайн-оголошень OLX

"Це обов'язкові пункти, що повинні бути зазначені у договорі, щоб захистити покупця від можливих неприємностей", — додала директорка агентства нерухомості.

Без арештів та боргів: що потрібно робити, аби не придбати "проблемне" майно?

Вона також зазначає, що для вибору квартири без арештів, іпотек та інших обтяжень необхідно перевіряти інформацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та ретельно вивчати історію квартири.

"Перш за все, потрібно дізнатися, хто був попереднім власником квартири та чи немає судових спорів щодо неї. Буває, що люди хочуть купити житло, а в процесі перевірки з'ясовується, що на квартиру відкриті судові провадження або в ній зареєстровані малолітні чи неповнолітні діти. У таких випадках ми або не можемо укласти угоду, або ж квартира взагалі не підлягає продажу. Це питання потребує індивідуального розгляду, тому перевірка є обов’язковою", – додає вона.

Крім того, перед придбанням нерухомості необхідна згода співвласників. Якщо у квартири кілька власників, потрібно отримати їхню письмову згоду на продаж.

Фото: Еспресо: Біла Церква

"Якщо це гуртожиток або частина будинку, також потрібна згода всіх співвласників. Якщо хоча б один із них не дає письмової згоди, процес продажу може затягнутися", – пояснює Наталія Лихошва.

За можливості, слід також отримати виписку з територіальної громади про зареєстрованих у квартирі осіб. Це особливо важливо, якщо там прописані діти, а один із батьків відсутній. У такому разі процедура продажу може зайняти більше часу.

Окрім цього, покупець має переглянути відгуки в інтернеті про забудовника.

"Це перше, що я рекомендую своїм клієнтам. Важливо перевірити юридичні документи забудовника, поспілкуватися з попередніми покупцями, які вже придбали житло в цього забудовника. Обов’язковим є також аналіз даних про власника квартири в реєстрі боржників і перевірка судових рішень, у яких може фігурувати продавець", – пояснила вона.

Як перевірити, чи відповідає технічний стан квартири опису в оголошенні?

Під час купівлі квартири нерідко трапляється, що її характеристики не збігаються з описом у рекламі. Щоб уникнути неприємних сюрпризів, Наталія Лихошва радить особисто зателефонувати власнику та поставити всі важливі запитання. Зокрема, варто дізнатися, чому продається квартира, який стан комунікацій, чи працюють електрика та опалення, з яких матеріалів зроблені стіни, підлога та стеля, чи є тріщини на стінах, а також оцінити стан вікон і дверей.

Фото: платформа онлайн-оголошень OLX

"Важливо звертати увагу на тип склопакетів, перевірити, чи відповідає планування квартири технічному паспорту. Запитайте власника про можливі перепланування та попросіть надіслати техпаспорт. При огляді квартири звірте його з реальним станом: чи всі стіни на місці, чи нічого не перенесено. Якщо перепланування є, воно має бути офіційно узаконене та внесене до документації", – пояснила членкиня Спілки фахівців з нерухомого майна України.

Основні сигнали: як під час спілкування з продавцем виявити аферу?

Паспорт власника, право власності та технічний паспорт – це основні документи, на які варто звертати увагу при покупці. Якщо продавець відмовляється їх надавати, покупець має поставитися до цього з обережністю. Як зазначила експертка, відмова в наданні цих документів може свідчити про можливу аферу або приховування важливої інформації.

Ще одним сигналом недовіри може бути надмірна поспішність продавця. Якщо він намагається поставити покупця перед фактом: "Берете чи ні?", це повинно насторожити.

Також варто звернути увагу на стан квартири. Якщо вона виглядає неохайно, це може свідчити про те, що в помешканні відбулися неприємні події, і продавець намагається приховати якісь недоліки.

Фото: платформа онлайн-оголошень OLX

Нерідко також викликають сумніви розбіжності між інформацією в документах та словами продавця. Ще одним важливим моментом є надмірно низька ціна на об'єкт.

"Треба зрозуміти, чому ціна така низька. Неможливо продати майно дешево, навіть якщо терміново потрібно. В умовах сьогодення люди можуть дати доручення на будь-яку особу, щоб не продавати свою нерухомість за безцінь. Тому надмірно низька ціна повинна насторожити покупця. Продаж за довіреністю слід перевіряти дуже уважно – чи дійсно ця довіреність видана тими людьми, хто зазначений в документах, і чи вона зареєстрована", – підкреслила пані Наталія.

Читайте також: По вул. Праведників світу зведуть новобудову: про що мовчить влада?

Ринок квартир у Білій Церкві: як зрозуміти, чи варта нерухомість своєї ціни?

Існує безліч факторів, які впливають на вартість квартири. Щоб правильно встановити ціну, не можна орієнтуватися тільки на платформи, де продаються квартири, адже на цих сайтах зазначена вже кінцева вартість. Наталія Лихошва стверджує, що за статистикою ціна на платформах часто буває знижена як мінімум на 20%. Тому для точного визначення вартості квартири необхідно аналізувати оголошення про продаж аналогічних квартир і консультуватись з рієлтором.

Фото: платформа онлайн-оголошень OLX

"Рієлтори — це одні з найбільш компетентних людей, які мають інформацію про цінову політику міста. Тому слід звертатися до рієлтора того міста чи населеного пункту, де ви хочете придбати нерухомість. Рієлтор надасть вам консультацію. Крім того, на ціну впливає дуже багато факторів, зокрема район, поверховість будинку, тип ринку — первинний чи вторинний, стан квартири, поверх і ремонт. Причина продажу квартири також може впливати на вартість", — зазначила пані Наталія.

Не менш важливо враховувати стан ринку нерухомості на поточний момент, оскільки в різних населених пунктах і областях цінова політика для аналогічних квартир може суттєво відрізнятися.

Неприємності під час покупки: яких найпоширеніших помилок припускаються покупці?

На думку пані Наталії, основною проблемою багатьох покупців є небажання наймати фахівців — адвоката, юриста, нотаріуса або рієлтора. Вона запевняє, що не варто шкодувати коштів і часу на консультацію з компетентними людьми, які можуть перевірити та надати рекомендації тим, хто хоче придбати майно, особливо вперше.

Крім того, багато покупців недостатньо уваги приділяють технічному стану майна.

"Наприклад, людина може придбати квартиру і не помітити грибок, а сама страждати від астми. Це є наслідком некомпетентності, адже покупець не знає, як виглядає грибок, або він був прихований, і лише після покупки з'ясовується, що проблема була серйозною", — навела приклад експертка.

Фото: Еспресо: Біла Церква

Також важливо не поспішати та ретельно перевіряти всі деталі, зокрема продавця, перевіряти, чи немає він у реєстрі боржників, чи не має судових спорів.

"Варто також перевіряти заборгованість по комунальних послугах, адже часто зустрічається, що є заборгованість, а покупець навіть не знає про це. Власник може бути в реєстрі боржників, а сам не знати про це. Тому не можна довіряти продавцю без перевірки документів. Я категорично раджу обов'язково провести особисту зустріч з продавцем, ідентифікувати його особу, перевірити право власності. Цим не можна нехтувати", — поділилася жінка.

Які питання варто задати рієлтору, щоб упевнитися у правдивості інформації про квартиру?

З усього вищезазначеного можна зробити висновок, що рієлтор — незамінний помічник у пошуку та придбанні хорошого майна. Однак новачки не завжди знають, які питання варто ставити фахівцеві. Наталія Лихошва пояснює, що коли покупець телефонує до рієлтора або приходить на особисту зустріч і йому пропонують об'єкт, перш за все потрібно запитати, як довго продається квартира та дізнатися історію квартири.

"Тобто, чому квартира продається, хто в ній проживав, чи власники зараз на місці, чи продаж буде відбуватися за дорученням, хто зареєстрований у квартирі, чи є якісь правові проблеми з квартирою. Адже квартира може бути в заставі, під іпотекою, на неї може бути накладено заборону на продаж, власник може бути в реєстрі боржників. Це обов'язково треба запитувати. Також важливо дізнатися, чи є борги за комунальні послуги. Якщо є борги, потрібно визначити, хто їх буде погашати — продавець до укладання угоди чи борги перейдуть на покупця, і ця сума буде відрахована від основної вартості квартири", — перерахувала директорка агентства нерухомості.

Фото: freepik.com

Вона також радить запитувати:

• На якій підставі продається квартира?
• Чи є інші особи, які мають право на користування квартирою?
• Хто оплачує комісійні послуги?

І, звісно, варто перевірити наявність у рієлтора документів, що підтверджують його право на надання цієї послуги. Потрібно також упевнитись, чи є рієлтор дійсно фізичною особою-підприємцем.

"Чи є у рієлтора документи, які підтверджують його діяльність, теж варто запитати. Бо є так звані "чорні" рієлтори. Яких, на щастя, я в Білій Церкві не помічала", — пояснила вона.

• У програмі "єОселя" відбулись зміни: хто тепер може отримати пільгову іпотеку?